La location avec option d’achat, ça coûte combien ? (Partie 1)

9616787_sLa location avec option d’achat, ça coûte combien ?

Voilà une question qui nous est fréquemment posée chez les Anges immobiliers. Une question simple en apparence, mais qui exige une réponse un peu plus élaborée.

Il faut d’abord comprendre que lorsqu’on parle de prix, on fait référence à au moins quatre paramètres. En plus de la valeur marchande à l’achat, on a aussi :

  • la valeur à la revente ;
  • le montant du dépôt initial ;
  • le montant du loyer ;
  • la mensualité pour constituer la mise de fonds à la revente, si le dépôt initial ne couvre cette somme en entier.

Par ailleurs, une vingtaine de facteurs interviennent dans le calcul des paramètres précédents ; les plus significatifs étant les suivants :

  • la valeur marchande ou le prix de vente à l’achat ;
  • la localisation de la propriété et son état général ;
  • la durée de la période de location ;
  • le taux d’intérêt hypothécaire ;
  • le droit de mutation ;
  • les taxes municipales et scolaires ;
  • les assurances.

Donc, pas si simple que ça de dire combien ça coûte la location avec option d’achat…

 

Quelques exemples

De manière à s’y retrouver un peu, le tableau ci-dessous présente un aperçu de ce que pourrait coûter la location avec option d’achat avec des propriétés d’une valeur marchande initiale de 200 000 $ à 350 000 $.

En l’absence des véritables valeurs servant au calcul des paramètres du tableau, un facteur de sécurité a été appliqué de telle sorte que les résultats affichent des valeurs plus élevées que la réalité.

Les données du tableau ont été générées en utilisant les hypothèses suivantes :

  • une période de location de 3 ans;
  • un taux d’intérêt hypothécaire de 3,39%;
  • un amortissement de 25 ans;
  • un taux annuel de croissance de la valeur de la propriété de 2,5 %.
Valeur marchande initiale Prix de revente Dépôt initial Loyer Mensualité pour accumuler la mise de fonds (incluse au loyer)
200 000 $ 215 000 $ 6000 $ 1575 $ 225 $
10 000 $ 1525 $ 100 $
15 000 $ 1450 $ 0 $
250 000 $ 270 000 $ 6500 $ 1900 $ 300 $
10 000 $ 1875 $ 200 $
15 000 $ 1750 $ 75 $
300 000 $ 325 000 $ 7750 $ 2275 $ 375 $
10 000 $ 2225 $ 325 $
15 000 $ 1950 $ 175 $
350 000 $ 380 000 $ 10 000 $ 2600 $ 425 $
15 000 $ 2525 $ 275 $
20 000 $ 2275 $ 150 $

 

Évidemment, chaque cas est unique ; les véritables valeurs des paramètres qui figurent dans le tableau ne pouvant être déterminées qu’avec les bonnes informations à la base.

Il est intéressant de constater que le loyer associé aux différents scénarios avoisine les mensualités qui prévalent au terme de la location pour le paiement de l’hypothèque, des taxes et des assurances. La démonstration en sera faite dans un article à venir.

 

La location avec option d’achat, un choix judicieux !

La location avec option d’achat s’avère donc un choix judicieux pour acquérir une propriété en différé lorsqu’on éprouve des difficultés temporaires à obtenir un prêt hypothécaire. En fait, c’est la voie le plus appropriée pour investir dans une propriété avant même de l’acheter.

 

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3 thoughts on “La location avec option d’achat, ça coûte combien ? (Partie 1)

  1. Qui profite de la valeur de « la revente » ou de l’augmentation de la valeur ? Est-ce le promettant acquéreur ou le promettant vendeur ? Et en supposant qu’il y ait perte de valeur…. dû à , disons, une mauvaise situation économique ?

    1. Bonjour M. Gagnon,

      Je vous remercie pour ce commentaire fort pertinent. Dans les faits, la valeur de revente est déterminée au tout début du processus puis fixée dans les termes du contrat. Celle-ci ne bouge normalement plus.

      Nous utilisons les services d’un évaluateur agréé pour déterminer la juste valeur marchande de la propriété lors de son acquisition. En fonction d’indicateurs socio-économiques, démographiques et sectoriels reliés au marché de l’immobilier, une estimation de la croissance annuelle de la valeur est produite, laquelle est ajoutée à la juste valeur marchande du début. Même si les projections de la croissance de la valeur ont une portée généralement courte (1 à 3 ans), ce qui en principe devrait limiter les écarts des projections de croissance, nul n’est devin vis-à-vis les revirements de situation économique.

      Ainsi, si la croissance a été plus forte que celle que nous avions anticipée, c’est l’acheteur qui en bénéficiera, car le prix de revente ne bougera pas. À l’inverse, le vendeur sera en meilleure position si la valeur est plus faible que celle qui avait été prévue au départ. Dans un marché stagnant, comme celui qui prévaut actuellement dans la région de Québec dans l’unifamiliale, les risques de faire de mauvaises projections sont plus limités.

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