Une séparation ou un divorce amène son lot de décisions difficiles. Lorsqu’une maison, un condo, un plex ou une autre propriété appartient aux deux conjoints, une question devient rapidement incontournable, qu’est-ce qu’on fait avec la maison?
Faut-il la vendre? Est-ce qu’un des deux peut racheter la part de l’autre? Qui doit continuer de payer l’hypothèque? Et que se passe-t-il si les ex-conjoints ne réussissent pas à s’entendre?
Il n’existe pas une seule bonne réponse. La meilleure solution dépend de votre situation financière, de votre statut matrimonial, de la propriété et, surtout, de ce que chacun souhaite faire pour la suite.
Voici les principales options à considérer lorsqu’une séparation ou un divorce implique une propriété au Québec.
Que faire avec une maison lors d’une séparation ou d’un divorce?
Lorsque les deux ex-conjoints sont propriétaires, trois possibilités reviennent généralement :
- Vendre la propriété et partager le produit de la vente
- Un conjoint rachète la part de l’autre et conserve la propriété
- Les deux demeurent copropriétaires pendant un certain temps
Dans certains cas, le choix est relativement simple. Dans d’autres, les finances, l’hypothèque, les enfants ou un désaccord entre les propriétaires peuvent compliquer considérablement la situation.
L’important est de ne pas considérer uniquement la valeur de la maison. Il faut aussi regarder le solde de l’hypothèque, l’équité disponible, les autres dettes, les frais liés à la propriété et la capacité financière de chacun après la séparation.
Option 1 : vendre la maison après la séparation
Pour plusieurs couples, vendre la propriété est la façon la plus simple de séparer complètement leurs finances.
La vente permet généralement de :
- rembourser l’hypothèque
- payer les frais liés à la transaction
- déterminer le montant net restant
- répartir ce montant selon l’entente ou les règles applicables
- permettre aux deux personnes de repartir avec une situation financière plus claire
Cela peut être particulièrement pertinent lorsque ni l’un ni l’autre ne souhaite conserver la maison ou lorsque personne n’est en mesure d’en assumer seul les paiements.
Comment calculer ce qu’il reste après la vente?
Prenons un exemple simple.
Votre maison se vend 500,000$ et il reste 320,000$ sur votre hypothèque.
Il existe donc une équité brute potentielle de 180,000$ avant de tenir compte des frais liés à la vente, de certaines dettes garanties par l’immeuble et des autres dépenses applicables.
Le montant restant n’est cependant pas automatiquement séparé 50/50 dans toutes les situations. Le statut des conjoints, la propriété de l’immeuble, le patrimoine applicable et les ententes entre les parties peuvent influencer le partage.
Option 2 : racheter la part de son ex
Il est également possible qu’une personne souhaite rester dans la maison.
Dans ce cas, elle peut tenter de racheter la part de son ex-conjoint.
Le principe est assez simple : les deux parties établissent la valeur de la propriété et le montant correspondant à la part du conjoint qui quitte.
Par exemple, si une propriété possède une valeur nette importante, le conjoint qui veut la conserver devra généralement trouver une façon de verser à l’autre la somme qui lui revient.
Mais il y a un deuxième enjeu extrêmement important : l’hypothèque.
Peut-on simplement retirer le nom de son ex de l’hypothèque?
Pas nécessairement.
Même si les deux ex-conjoints s’entendent entre eux, le prêteur hypothécaire doit généralement accepter qu’une seule personne devienne responsable du financement.
La personne qui conserve la maison devra donc démontrer qu’elle possède la capacité financière nécessaire pour assumer seule le prêt ou obtenir un nouveau financement.
C’est une distinction importante.
Transférer la propriété et transférer la responsabilité de l’hypothèque ne sont pas nécessairement la même chose.
Avant qu’un conjoint cède sa part, il est donc important de vérifier avec le prêteur, le notaire ou un professionnel compétent comment sa responsabilité envers l’hypothèque sera réellement retirée.
Option 3 : rester copropriétaires après la séparation
Une séparation ne signifie pas nécessairement que la maison doit être vendue immédiatement.
Deux ex-conjoints peuvent décider de demeurer copropriétaires temporairement.
Cela peut arriver, par exemple, pour permettre aux enfants de rester dans la maison pendant une certaine période ou parce que les propriétaires souhaitent attendre avant de vendre.
Cette option demande toutefois une très bonne entente.
Il faut notamment déterminer :
- qui habite la propriété
- qui paie l’hypothèque
- qui paie les taxes municipales et scolaires
- qui assume les réparations
- qui paie les assurances
- comment seront prises les décisions importantes
- quand la propriété sera éventuellement vendue
- comment sera répartie la valeur de la maison
Lorsque la communication entre les ex-conjoints est déjà difficile, demeurer financièrement liés par une propriété peut prolonger les conflits.
Qui doit payer l’hypothèque après une séparation?
Une séparation ne fait pas automatiquement disparaître une obligation hypothécaire.
Si deux personnes ont signé l’hypothèque, une entente privée disant que l’un des deux paiera dorénavant la maison ne signifie pas nécessairement que l’autre est libéré de ses obligations envers le prêteur.
C’est pourquoi il est important de régler à la fois la propriété de la maison et le financement qui y est rattaché.
Cette situation peut devenir problématique lorsque l’un des deux cesse de contribuer aux paiements.
Même si vous ne vivez plus dans la maison, des paiements hypothécaires manqués peuvent avoir des conséquences financières importantes si votre nom demeure lié au prêt.
Mon ex habite encore dans la maison. Dois-je continuer de payer?
C’est une situation très fréquente.
Une personne quitte la résidence, tandis que l’autre y demeure. Pourtant, l’hypothèque, les taxes et les autres dépenses continuent d’arriver chaque mois.
La réponse dépend de plusieurs facteurs, notamment :
- qui est propriétaire
- qui a signé l’hypothèque
- les ententes conclues entre les parties
- votre statut matrimonial
- les décisions prises dans le cadre de la séparation ou du divorce
Il est donc préférable de ne pas simplement arrêter les paiements en supposant que la personne qui demeure dans la maison en devient automatiquement responsable.
Que faire si mon ex refuse de vendre la maison?
C’est probablement l’une des situations les plus difficiles.
Vous voulez vendre, mais votre ex refuse.
Lorsque deux personnes sont copropriétaires, une seule d’entre elles ne peut généralement pas décider de toutes les modalités de la vente sans l’accord de l’autre.
La première étape consiste souvent à tenter de trouver une entente.
Par exemple :
- vendre la maison
- permettre à l’un de racheter la part de l’autre
- convenir d’une date future de mise en vente
- utiliser la médiation pour trouver un compromis
Lorsque les copropriétaires sont incapables de s’entendre, il existe également des recours permettant de demander au tribunal de mettre fin à l’indivision. Un juge peut, selon la situation, déterminer certaines modalités ou ordonner la vente de la propriété.
Il s’agit toutefois d’une démarche juridique. Obtenir un avis adapté à votre situation peut alors devenir particulièrement important.
Conjoints mariés : qu’arrive-t-il à la maison lors d’un divorce?
Pour les couples mariés ou unis civilement au Québec, la résidence familiale peut faire partie du patrimoine familial.
Le patrimoine familial comprend notamment certaines résidences utilisées par la famille.
Cela signifie que la question n’est pas nécessairement aussi simple que de regarder quel nom apparaît sur l’acte de propriété.
Même lorsqu’un seul conjoint est propriétaire, certaines protections peuvent s’appliquer à la résidence familiale.
Le partage exact dépend cependant de plusieurs facteurs. Il est donc recommandé de consulter un professionnel du droit lorsque la valeur de la propriété doit être intégrée à une séparation ou à un divorce.
Conjoints de fait : qui garde la maison après une séparation?
La situation peut être très différente pour des conjoints de fait.
De façon générale, les règles du patrimoine familial applicables aux couples mariés ne s’appliquent pas automatiquement aux conjoints de fait.
Si une seule personne est propriétaire de la maison, elle demeure généralement propriétaire de son bien.
Si les deux personnes sont copropriétaires, elles doivent plutôt déterminer ce qu’elles souhaitent faire avec la propriété.
Elles peuvent notamment :
- vendre
- procéder au rachat de la part d’un des copropriétaires
- conserver temporairement la propriété ensemble
Une convention entre conjoints ou d’autres circonstances peuvent cependant modifier la situation.
Qu’en est-il de l’union parentale au Québec?
Depuis le 30 juin 2025, certains conjoints de fait qui deviennent parents d’un même enfant peuvent être assujettis au nouveau régime d’union parentale.
Ce régime prévoit notamment un patrimoine d’union parentale pouvant inclure la résidence familiale, sous certaines conditions.
Il existe donc maintenant une distinction importante entre :
- les couples mariés ou unis civilement
- les conjoints de fait
- les conjoints visés par l’union parentale
Deux couples qui semblent vivre exactement la même situation peuvent donc avoir des droits et obligations différents relativement à leur maison.
Peut-on vendre la maison avant que le divorce soit terminé?
Dans plusieurs situations, il n’est pas nécessaire d’attendre que toutes les procédures de divorce soient terminées avant de vendre une propriété.
Les deux personnes doivent toutefois être en mesure de s’entendre sur la transaction et le traitement du produit de la vente.
Une vente peut même permettre de régler plus rapidement l’un des principaux enjeux financiers de la séparation.
Il est cependant important de coordonner la vente avec les démarches juridiques lorsqu’un divorce, une séparation légale ou un partage de patrimoine est en cours.
Attention à l’équité accumulée dans votre propriété
Avant de prendre une décision rapide simplement pour mettre fin à une situation difficile, il est important de savoir combien vaut réellement votre maison et combien vous devez encore sur celle-ci.
Votre propriété pourrait représenter l’un de vos actifs financiers les plus importants.
Imaginez une maison valant 550,000$ avec un solde hypothécaire de 290,000$.
L’écart est considérable.
Même lorsqu’une séparation devient urgente, il demeure important de chercher une solution qui permet de protéger le plus possible la valeur accumulée dans la propriété.
Questions fréquentes sur la maison lors d’une séparation ou d’un divorce
Peut-on vendre une maison pendant une séparation?
Oui, dans plusieurs situations. Lorsque les propriétaires sont d’accord pour vendre, la propriété peut généralement être mise en vente même si toutes les autres questions liées à la séparation ne sont pas encore réglées. Des considérations juridiques particulières peuvent toutefois s’appliquer selon le statut du couple.
Est-ce que mon ex peut m’obliger à vendre la maison?
Lorsqu’une maison appartient aux deux ex-conjoints et qu’aucune entente n’est possible, il existe des recours permettant de demander au tribunal de mettre fin à la copropriété. La situation exacte doit toutefois être évaluée selon les faits propres au dossier.
Comment racheter la part de maison de son ex?
Il faut généralement déterminer la valeur de la propriété, établir la valeur nette et convenir du montant correspondant à la part du conjoint qui quitte. La personne qui conserve la maison doit également être capable d’obtenir le financement nécessaire.
Puis-je retirer mon nom de l’hypothèque après une séparation?
Le fait de quitter la propriété ou de céder votre part ne retire pas automatiquement votre responsabilité envers un prêteur. Le financement doit être modifié ou remplacé de façon à ce que le prêteur accepte de vous libérer de vos obligations.
Qui paie l’hypothèque pendant la séparation?
Cela dépend notamment des personnes qui ont signé le prêt, des ententes conclues entre les ex-conjoints et des décisions prises dans le cadre de la séparation. Il est préférable d’établir rapidement une entente claire afin d’éviter les paiements manqués.
Peut-on rester propriétaires ensemble après une séparation?
Oui. Deux ex-conjoints peuvent demeurer copropriétaires s’ils sont d’accord. Il est toutefois prudent de prévoir clairement qui paiera les dépenses, qui habitera la propriété et à quel moment celle-ci sera éventuellement vendue.
Mon ex refuse de vendre la maison. Que puis-je faire?
La médiation peut aider les copropriétaires à trouver une solution. Si aucune entente n’est possible, un recours judiciaire visant à mettre fin à l’indivision peut éventuellement être envisagé.
Est-ce différent pour des conjoints de fait?
Oui. Les règles du patrimoine familial applicables aux couples mariés ou unis civilement ne s’appliquent généralement pas aux conjoints de fait. Il faut toutefois aussi vérifier si le couple est visé par les règles de l’union parentale entrées en vigueur au Québec.
Peut-on vendre une maison sans la rénover après une séparation?
Oui. Il n’est pas obligatoire d’effectuer des rénovations avant de vendre une propriété. Certaines méthodes de vente permettent notamment de vendre une maison dans son état actuel.
Quelle est la façon la plus rapide de régler la maison lors d’une séparation?
Lorsque personne ne souhaite ou ne peut conserver la propriété, la vente peut permettre de séparer plus rapidement cet actif commun. Le meilleur type de vente dépend ensuite de l’état de la maison, de l’urgence de la situation et des objectifs des propriétaires.
Cet article présente de l’information générale concernant l’immobilier et la séparation au Québec. Il ne remplace pas les conseils d’un avocat, d’un notaire, d’un professionnel hypothécaire ou d’un autre professionnel qualifié relativement à votre situation personnelle.
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Nous vous invitons à lire notre article « J’ai failli perdre ma maison » pour en apprendre d’avantage sur comment nous pouvons aider les gens en difficultés financières.
